Dopo l'ampliamento delle responsabilità nelle materie Penali e Disciplinari, anche in materia Civile il Professionista è costantemente bersagliato.
Questa volta, in tema di "valutazione del prezzo".
Il caso trae origine da un atto di vendita di un terreno al prezzo di Euro 64.000.
L'Agenzia delle Entrate notifica, quindi, al venditore un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore dell'area oggetto di vendita, in circa 2 milioni di Euro, addebitando alla parte veditrice (obbligata per legge in solido con quella acquirente) le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali e le sanzioni pecuniarie del caso.
Il venditore, quindi, impugna l'accertamento.
Parte il giudizio e, nel corso dello stesso, emerge che il Notaio rogante, nel medesimo giorno, ha ricevuto un secondo atto di vendita, nel quale lo stesso compratore del terreno lo aveva, poco dopo, rivenduto ad un prezzo di oltre due milioni di euro.
La differenza di valore, secondo la giurisprudenza del Tribunale di Milano (n.ro 5.567 del 29 aprile 2014), configura una grave responsabilità in capo al Notaio rogante posto che "l'aver sottaciuto la circostanza che il terreno sarebbe stato venduto per un prezzo così superiore (…) costituisce una evidente violazione dell'obbligo di correttezza, di informativa, di consulenza fiscale, di indagine della volontà delle parti, di predisposizione di un atto destinato a produrre con certezza e stabilmente i propri effetti".
Conclude il Tribunale affermando che il danno lamentato dall'attore, dunque, è senz'altro imputabile alla condotta inadempiente del Notaio.
La giurisprudenza in esame, pur evidentemente partendo da un macroscopico "caso limite", introduce tuttavia un principio di diritto (quello del sostanziale controllo e valutazione sul "prezzo dichiarato dalle parti") che allarga, ulteriormente, le maglie delle innumerevoli responsabilità in cui il professionista può incorrere, nel corso della quotidiana attività di pubblico ufficiale.
Viene da chiedersi, quid iuris, nel caso in cui la seconda vendita (quella a prezzo superiore) fosse stata effettuata, sempre dallo stesso Notaio, tre giorni, una settimana, un mese oppure 1 anno dopo la prima vendita.
Ovvero, 1 minuto dopo, da un Notaio della porta accanto o da un Notaio professionalmente associato al primo.
O, ancora e sotto altro aspetto, in quale responsabilità (penale, civile o disciplinare ?) sarebbe incorso lo stesso Notaio che, al momento della lettura del prezzo della prima vendita, rivolgendosi al venditore, gli avesse detto "Gentile Signore, guardi che il terreno Lei lo sta vendendo ad un prezzo molto basso, dal momento che, di qui a poco, il suo compratore lo rivenderà ad un prezzo notevolmente più alto". O che, viceversa, nella seconda vendita, questa volta rivolgendosi al compratore, avesse sottolineato: "Gentile Signore, guardi e badi bene che il Suo qui presente venditore Le sta vendendo un terreno che lui ha pagato molto meno."
BLOG NOW - Il Blog di Fabrizio Santosuosso
Ciao….
Sono un amico di Mirko Frigerio e giusto l’altro giorno mi parlava di te.
Per quanto concerne il caso eclatante che hai riportato sopra e che avevo letto con interesse settimana scorsa sul giornale direi che il Notaio avrebbe fatto meglio a far stipulare la seconda vendita da un collega.
Tu come la pensi in punto di diritto? Ti convince la tesi del tribunale?
Ciao e buona giornata!
Caro Collega,
l’impostazione che ho dato all’articolo è, nella chiusa, volutamente ironica al fine di far trasparire il mio pensiero al riguardo.
Il rilievo che faccio, molto preoccupante, è che mi sembra di capire che negli ultimi anni la Giurisprudenza difficilmente assolve un notaio se gli capita sotto le “grinfie”.
Nel disciplinare, la casistica si sta amplianado di giorno in giorno.
Nel penale idem.
Nel civile, i casi sono anche i più esasperati.
Sembra di capire, però, che sia il riflesso di una politica notarile sbagliata: “punire per far capire che valiamo”. In altri termini “Rigore, perchè serviamo”. Teorema che nel medio e lungo periodo lo ritengo del tutto sbagliato.
Si punisce quello che c’e’ da punire, senza esasperazioni o forzature.
Ho già scritto in questo Blog cosa ha fatto la Magistratura (nel 2006) quando si è accorta, insieme alla classe politica, del disvalore che può portare al sistema l’esistenza di norme in bianco come l’art. 147 LN.
Anche nel notariato bisognerebbe fare come già fatto dalla Magistratura. Tuttavia le pressioni interne non lo consentono per il momento.
Grazie del saluto
Fabrizio